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MIETEN UND PACHTEN |
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Mieten
und Pachten Als Miete
bezeichnet man einen gegenseitigen Vertrag über die Überlassung des zeitweiligen
Gebrauchs der vermieteten Sache gegen die Zahlung eines Mietzinses. Im
Gegensatz zur Pacht berechtigt der Mietvertrag nur zum Gebrauch, nicht jedoch
zum Genuss der Früchte, also dem Ertrag, des vermieteten Gegenstands. Bei der Pacht handelt
es sich um einen gegenseitigen Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter
gegen Zahlung eines Pachtzinses den Gebrauch und die Nutzung, auch häufig als
Genuss der bei ordnungsgemäßer Nutzung anfallenden Früchte bezeichnet, der
verpachteten Sache gewährt. Die Pacht gewährt dem Pächter also anders als bei
der Miete nicht nur den Gebrauch, sondern auch die Nutzung, wie z.B. den
Ernteertrag eines verpachteten Hofes, oder dem Umsatz eines verpachteten
Ladenlokales. |
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Grundsätzlich gilt, dass die Höhe der Miete zwischen
Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages bis zur Grenze der
Mietpreisüberhöhung frei vereinbar sind. Eine Ausnahme stellt die Miete im
Bereich der sozialen Wohnraumförderung dar. Im Rahmen eines Mietvertrages
kann auch eine Änderung der Miete während der Vertragsdauer vereinbart
werden. Hier muss allerdings zwischen Wohn- u. Gewerbemieten unterschieden
werden. Die Bewertung von Mieten und Pachten erfolgt immer auf
ihre nachhaltige Erzielbarkeit. Diese steht meist in Abhängigkeit einer
ortsüblichen Vergleichsgröße. Für Wohnraummieten können Vergleichswerte im
Regelfall über den Mietspiegel ermittelt werden. Hierbei ist genau zu
berücksichtigen, welcher Wert im Bezug auf das vermietete Objekt zur Ermittlung
Anwendung findet. Maßgeblich sind meist die Lage, die Ausstattung und das
Baujahr, bzw. das Jahr der Sanierung und die besonderen Merkmale. Ähnliches
gilt auch für Gewerberaummieten bzw. Pachten. |
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Umsatzpacht Im normalen Pachtvertrag verpflichtet sich
der Verpächter, den Gebrauch und den Genuss der Früchte einer Sache dem
Pächter, für eine bestimmte Dauer gegen Entgelt zu gewähren. Pachtverträge
beziehen sich grösstenteils auf gewerblich nutzbare Flächen, bzw. gewerbliche
Unternehmen. Die Umsatzpacht ist eine Sonderform der
Pacht. Hierbei wird im Gegensatz zum normalen Pachtvertrag, eine so genannte
Sockelpacht, bzw. Sockelmiete, vereinbart. Zusätzlich wird eine prozentuale
und meist gewerbespezifische vom Umsatz abhängige Vergütung festgesetzt. Dies nimmt selbstverständlich Einfluss auf
die Bewertung eines solchen Objektes. Da es sich hierbei in erster Linie um
Renditeobjekte handelt, ist vorrangig das Ertragswertverfahren der
Wertermittlungsverordnung (WertV) anzusetzen, da es sich um ein
gewinnorientiertes Verfahren handelt. Bei der Umsatzpacht ist besonders
darauf zu achten wie die ermittelten Werte als Eingangsgrößen in den Jahresrohertrag
der Immobilie einfließen. |
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