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VERKEHRSWERTERMITTLUNG |
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Der Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
ist von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben. Der Verkehrswert
ist mit dem Marktwert identisch und ist im Baugesetzbuch wie folgt definiert: Verkehrswert Definition gemäss § 194 BauGB
(Baugesetzbuch) Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt,
der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder
des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Während sich der § 194 BauGB darauf
beschränkt, den Verkehrswert materiell zu definieren, enthält die erlassene
Wertermittlungsverordnung (WertV) die allgemeinen Grundsätze für die
Ermittlung der Verkehrswerte, bzw. Marktwerte, von bebauten und unbebauten
Grundstücken. Die Definition des Verkehrswert und seine
Ableitung aus dem Grundstücksmarkt setzt grundsätzlich einen Markt mit freier Preisbildung voraus.
Hierbei ist für die Verkehrswertermittlung allein die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgeblich.
Deshalb ist der Verkehrswert – allerdings irreführend – auch als
der „Preis für jedermann“ bezeichnet worden. Elementarer Bestandteil des gewöhnlichen
Geschäftsverkehrs ist die Berücksichtigung wertbeeinflussender Umstände,
sowohl in positiver, als auch negativer Betrachtung, die von der Wirtschafts-
und Rechtsordnung gesetzt sind. In der Verkehrswertdefinition wird daher die Berücksichtigung der „rechtlichen
Gegebenheiten“ besonders herausgestellt. Bleiben im Einzelfall die
rechtlichen Gegebenheiten bei der Preisbildung unberücksichtigt, so kann
dieser Kaufpreis in der Regel nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr
zugerechnet werden. Quelle: Kleiber – Simon – Weyers /
Verkehrswertermittlung von Grundstücken (Auflage 2002) Die gesetzliche Definition enthält eine
Vielzahl (schwer verständlicher) unbestimmter Rechtsbegriffe und bedarf
deshalb ergänzender Erläuterung. Für
einen Nichtwertermittlungsfachmann verständlicher ist die folgende
Verkehrswertdefinitionen: Der Verkehrswert ist der bei einem
anstehenden Verkauf am
wahrscheinlichsten zu erzielende Preis, wenn dem Verkäufer vorweg eine
hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung stand. Der Verkehrswert
ist der Preis, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer unter
Beachtung aller wertbeeinflussenden Eigenschaften des Grundstücks zu den
allgemeinen Wertverhältnissen zum
Wertermittlungsstichtag durchschnittlich aushandeln würden (Wert für
jedermann). Vorausgesetzt ist dabei, dass den Parteien ein
durchschnittlicher, d.h. wie in den Vergleichskauffällen benötigter,
Vermarktungs- bzw. Verhandlungszeitraum zur Verfügung steht. |
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